Calculer son taux d'endettement : méthode et seuil de 35 %

Avant d'accorder un prêt, votre banque vérifie une chose essentielle : la part de vos revenus déjà absorbée par vos crédits. C'est le taux d'endettement. La règle est simple à retenir — il ne doit en principe pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Voici la formule exacte, des exemples chiffrés et les leviers concrets pour repasser sous ce seuil avant une demande de financement.

La formule du taux d'endettement

Le calcul tient en une ligne :

Taux d'endettement = (total des charges de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100

Concrètement, vous additionnez toutes vos mensualités de remboursement, vous les divisez par vos revenus mensuels nets, puis vous multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage.

Étape 1 : additionner vos charges de crédit

Comptez toutes les mensualités liées à un emprunt ou un engagement de remboursement :

• crédit immobilier (ou futur crédit envisagé) ;
• crédits à la consommation (auto, travaux, prêt personnel) ;
• crédits renouvelables (réserves d'argent) ;
• pensions alimentaires versées.

Les dépenses courantes (électricité, courses, abonnements, impôts) n'entrent pas dans ce calcul. Elles seront évaluées séparément par la banque via le « reste à vivre ».

Étape 2 : déterminer vos revenus nets

Prenez vos revenus nets mensuels stables et récurrents :

• salaires nets (avant impôt sur le revenu) ;
• revenus d'indépendant lissés sur les derniers exercices ;
• pensions de retraite ;
• revenus fonciers, généralement pondérés à 70 % par la banque ;
• pensions alimentaires perçues.

Les primes exceptionnelles, les heures supplémentaires irrégulières ou les aides temporaires sont souvent écartées, car jugées peu fiables dans le temps.

Étape 3 : appliquer la formule avec un exemple

Prenons un couple disposant de 3 000 € nets par mois, avec un crédit auto de 300 € et un futur crédit immobilier de 600 €.

• Total des charges : 300 + 600 = 900 €
• Calcul : (900 ÷ 3 000) × 100 = 30 %

Résultat : 30 %, en dessous du seuil. Le dossier passe sans difficulté de ce point de vue.

Exemples chiffrés selon les profils

Le tableau ci-dessous illustre l'impact des revenus et des mensualités sur le taux.

Revenus nets / mois	Mensualités totales	Taux d'endettement	Verdict
2 000 €	700 €	35 %	À la limite
2 500 €	750 €	30 %	Confortable
3 000 €	1 200 €	40 %	Refus probable
4 500 €	1 500 €	33 %	Acceptable

À revenus élevés, les banques se montrent parfois plus souples : avec 4 500 € nets, même à 33 %, le « reste à vivre » demeure important, ce qui rassure le prêteur.

Pourquoi le seuil de 35 % ?

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a transformé en règle contraignante ce qui était une simple recommandation. Les banques doivent respecter ce plafond de 35 % (assurance emprunteur incluse) pour la quasi-totalité de leurs crédits immobiliers.

Comment améliorer son taux avant une demande de crédit

Si vous frôlez ou dépassez les 35 %, plusieurs leviers existent :

• Solder un petit crédit : rembourser un prêt conso proche de sa fin libère immédiatement de la capacité.
• Allonger la durée du prêt : étaler le remboursement sur 25 ans plutôt que 20 réduit la mensualité (au prix d'un coût total plus élevé).
• Augmenter votre apport personnel : un apport plus important diminue le montant emprunté, donc la mensualité.
• Regrouper vos crédits : un rachat de crédits remplace plusieurs mensualités par une seule, souvent plus basse.
• Faire valoir des revenus complémentaires stables : revenus locatifs, primes contractuelles régulières.

Ne pas oublier le « reste à vivre »

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère. La banque vérifie aussi le reste à vivre : la somme disponible une fois les crédits payés. Un foyer à 33 % avec quatre enfants peut être jugé plus fragile qu'un célibataire à 35 % sans charges. Tenue de compte, absence de découverts et épargne régulière pèsent tout autant dans la décision.

En conclusion

Calculer votre taux d'endettement vous prend deux minutes et vous évite de bâtir un projet irréaliste. Faites-le avant de chercher un bien ou de signer un compromis : vous saurez précisément le montant que vous pouvez emprunter et vous aurez le temps d'optimiser votre dossier. Si vous êtes proche de la limite, un courtier peut vous aider à activer la part de flexibilité bancaire.

Cet article fournit des ordres de grandeur à titre informatif. Les conditions exactes varient selon les établissements et la réglementation peut évoluer : vérifiez les informations sur service-public.fr et auprès de votre banque ou d'un courtier avant tout engagement.